Hlubší regulace územního plánu – regulační plán, územní studie a dohoda o parcelaci

Územní plán je územně plánovací dokumentací upravenou v § 43 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), která je v obecném povědomí nejznámějším nástrojem úpravy využití území, který se týká území celé obce, jenž jej pořizuje. Územní plán není posledním stupněm obecné úpravy využití území, a proto je v § 43 odst. 2 stavebního zákona zakotvena možnost další regulace vybraného území, a to podmíněním rozhodování v území pořízením regulačního plánu, územní studie nebo dohody o parcelaci.

Nejsilnějším nástrojem regulace je regulační plán, na který jsou zároveň kladeny nejpřísnější nároky, kdy postup jeho přijetí je upraven v § 61 a násl. stavebního zákona s tím, že zadání regulačního plánu, včetně lhůty pro jeho pořízení, musí být uvedeny již v samotném územním plánu. Regulační plán může stanovit podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Zásadní roli regulačního plánu potvrzuje i Nejvyšší správní soud ve svém rozsudek č.j. 4 Ao 7/2011-75 z 27.1.2012: „Pokud jde o kritérium vhodnosti a kritérium potřebnosti, navrhovatelé se domnívali, že regulace výstavby šedesáti rodinných domů, veškerých inženýrských sítí a související infrastruktury je zcela v kompetenci správních orgánů v řízení o vydání územního rozhodnutí a v řízení o povolení a ohlášení stavby. Tento názor Nejvyšší správní soud nesdílí. Právě naopak, Nejvyšší správní soud má za to, že jednotlivá dílčí územní řízení nemohou vést k efektivnímu a komplexnímu řešení všech klíčových otázek, které budou předmětem regulačního plánu. Koordinace výstavby takového množství rodinných domů včetně infrastruktury nemůže být upravena jinak než právě regulačním plánem. To platí tím spíše, že pro danou lokalitu již bylo vydáno několik územních rozhodnutí, která byla realizována jen částečně nebo vůbec, a existuje objektivní potřeba prověřit jejich platnost. Nejvyšší správní soud proto shledal územní plán včetně podmínky pořízení regulačního plánu vhodným a potřebným.“. Není-li regulační plán pořízen ve stanovené lhůtě, jako podmínka rozhodování v území odpadá.

Územní studie vychází ze své základní úpravy v § 30 stavebního zákona a jejím hlavním účelem je navrhovat, prověřovat a posuzovat možná řešení vybraných problémů, případně stanovit úpravy nebo rozvoj některých funkčních systémů v území. Jedná se především o podkladový materiál pro zpracování územně plánovací dokumentace, což potvrdil Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku NSS č.j. 1 Ao 2/2009-86 z 20.1.2010: „Soud rovněž považuje za nesprávné, aby vhodnost území pro využití určitým způsobem byla územní studií prověřována až poté, kdy je toto využití území závazně stanoveno územním plánem (pokud nejde o situaci předvídanou v § 42 odst. 2 stavebního zákona). Postup odpůrce by měl být spíše opačný: vhodnost území pro určité využití by měl prověřit případně i prostřednictvím územní studie ještě předtím než závazně stanoví využití území vydáním územně plánovací dokumentace. Územní studie má tedy zásadně charakter podkladu pro pořizování územně plánovací dokumentace (tomu odpovídá její zařazení do dílu 1., hlavy III, části třetí stavebního zákona věnovaného územně analytickým podkladům) a neměla by sloužit k nahrazení úkolů územně plánovací dokumentace samotné.“ Pro rozhodování stavebního úřadu není územní studie závazná, pouze se s odklonem od ní musí stavební úřad vypořádat v odůvodnění. Není-li územní studie pořízena ve stanovené lhůtě, jako podmínka rozhodování v území odpadá.

Dohoda o parcelaci je na rozdíl od předchozích nástrojů upravena ve stavebním zákoně jen zmínkami v jeho § 43 a § 66 s tím, že náležitosti jejího obsahu jsou upraveny v Příloze č. 12 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, ve znění pozdějších předpisů. Obecné shrnutí vyjádřil Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku č.j. 1 As 67/2015-42 ze dne 10.02.2016., když uvedl, že: „…institut dohody o parcelaci v zásadě slouží „spravedlivému“ řešení poměrů v území, neboť umožňuje rozložit dopady regulace jeho využití na všechny vlastníky těch pozemků, v zájmu jejichž efektivního využití je regulace stanovena.“ Nejedná se tak o závazný nástroj regulace v dané lokalitě, ale nástroj vypořádání poměrů.

Pro záměry regulace využití území, především regulace předpokládané nové výstavby je proto nevhodnější použití regulačního plánu, jenž je obecně obcemi zatracován spíše skrze mýty, které o jeho uplatnění jsou v obecném povědomí než v praktickém dopadu jeho využití.

Pro přehlednost schématické porovnání hlavních rysů těchto nástrojů: